NOTA DE INTERÉS
Bajada en el precio de la vivienda
La segunda mano pierde
Lo que es unánime es que la contracción de precios será desigual en España. “Se espera un menor ajuste en el precio de la casa nueva porque su oferta será más limitada”, dice Félix Lores. La vivienda de segunda mano tiene que bailar con los más feos en esta crisis. Ya en septiembre, el Consejo General de Notarios registró un descenso en el precio de la vivienda usada del 9,4% interanual. En octubre, el descenso fue del 3,3%. La noticia de la llegada de las vacunas a principios de noviembre ha cambiado las expectativas de los vendedores, reacios a grandes recortes de precios. Esto está afectando el cierre de operaciones: la compra de vivienda de segunda mano cayó un 15,2% interanual en octubre, según el INE.
Los propietarios «han confiado en la crisis coyuntural y en la esperanza de una pronta recuperación para mantener intactas sus expectativas», afirman fuentes de Idealista. En Fotocasa creen que el precio de los equipos usados no bajará excesivamente, porque está un 37% por debajo de los años de bonanza, aunque reconocen que es un momento para buscar oportunidades. Según su último estudio, siete de cada diez profesionales inmobiliarios prevén caídas de precios en los próximos seis meses; El 39% afirma que la recepción de solicitudes de contacto ha disminuido mucho y el 28% que ha disminuido levemente.
Porque todo se ha endurecido, sobre todo si se acaban las ayudas públicas que someten artificialmente a muchas economías nacionales. «El vendedor que no pueda seguir recurriendo al ahorro tendrá más urgencia y no tendrá más remedio que bajar el precio», apuesta el analista de Bankinter. Es una buena pista para cualquiera que se pregunte cuándo vender y cuándo comprar. Varios expertos, como Gonzalo Bernardos, aconsejan vender ahora para no tener que aplicar más descuentos y comprar a lo largo del año que viene. “En el primer trimestre del año habrá más ofertas”, asegura convencido. En cualquier caso, «dada la enorme incertidumbre sobre las variables fundamentales, incluidos los precios, las decisiones de compra deben basarse en circunstancias personales o familiares», reflexiona Gil.
La vivienda nueva es otra cosa, donde los precios parecen resistir, de momento, el embate de la crisis, salvo en zonas muy concretas. Esto es así porque las estadísticas que surgen ahora corresponden a contratos privados firmados hace dos años. Y, aunque el precio del usado suele ser un indicador adelantado de lo que pasará con el nuevo, los grandes desarrolladores insisten una y otra vez en que no habrá descuentos, al menos significativos. “Hay que tener en cuenta que 100.000 viviendas al año y hay demanda suficiente para cubrir esta cifra”, defiende Daniel Cuervo, secretario general de la patronal APCEspaña.
«Las ventas del tercer trimestre están por encima de las del mismo período del año pasado», afirma José Ignacio Morales, director general de Vía Célere. “No creo que haya una caída en las ventas en comparación con años anteriores; No veo llantos ni crujir de dientes ”, insiste Ricardo Martí-Fluxá, presidente de la Associación de Consultores Inmobiliarios (ACI). Aunque sus discursos contrastan con la caída del 5% en ventas que registró el INE en octubre y con la experiencia de algún promotor que lleva tres meses vendiendo un edificio de 16 pisos. Solo ha realizado una y acepta contraofertas.
El nuevo esta resistiendo
Espejismo, ¿maldita pretensión de confinamiento? El sector dice que no y lo justifica. El gerente de Vía Célere atribuye este inesperado buen ritmo de las grandes empresas del sector a dos cosas. Por un lado, el cambio en las preferencias de los compradores, que ahora buscan terrazas, balcones, zonas comunes y más metros cuadrados. En esto, la nueva construcción y las periferias, previamente penalizadas, ganan. “Contar con calidad y buenos espacios comunes se ha puesto al nivel de importancia de la ubicación”, opina Consuelo Villanueva, directora de Instituciones y Grandes Cuentas de la Sociedad de Tasación.
“Las promociones con las últimas viviendas a la venta, en algunos casos áticos y plantas bajas con jardín y las de mayor tamaño, se han visto favorecidas por la búsqueda de más espacio por parte de los clientes”, dice Cuervo. Así, a pesar de la menor demanda, hay quienes compran. ¿OMS? “Los que menos temen perder el trabajo o tienen capacidad económica son los que suelen atreverse a comprar una vivienda”, comenta el experto de BBVA. “Existe una demanda latente en las ciudades y su periferia cercana, que es donde se concentran las promociones”, insiste Roberto Scholtes, Director de Estrategia de UBS en España.
El otro pilar de la venta de viviendas nuevas, en opinión de Morales, es “la migración del dinero financiero al dinero inmobiliario; la vivienda vuelve a ser considerada un refugio seguro para el ahorro ”, dice. De hecho, «cuando comience la recuperación, parte del ahorro acumulado de las familias, ahora al máximo, se destinará a bienes de consumo y a comprar vivienda como inversión, para ponerla en alquiler», opina Raymond Torres, director de Situación y Análisis internacional de Funcas. Esto «frenará la caída de precios», coincide Carlos Rodriguez de Everyprop Luxury Realty.
Los promotores dicen que tienen un alto nivel de preventa que hace que no tengan prisa por hacer descuentos. «Casi el 70% del producto de vivienda residencial se vende», dice Daniel Cuervo. Sin embargo, estas casas comenzaron a comercializarse sobre plano antes del covid, con precios anteriores al mismo. En la actualidad, «no se están lanzando nuevas promociones por el nivel de incertidumbre en las tasas de ventas y la demanda», dice Consuelo Villanueva. “La promotora necesita el 30% de la preventa para obtener financiación y no está impidiendo”, advierte Juan Moreno, de Bankinter, que anticipa que los bancos están siendo más selectivos y restrictivos a la hora de financiar obras.
La pandemia también se está notando en la actividad de la construcción. El número de visas para iniciar viviendas ha bajado un 30% hasta septiembre y esto afectará a la construcción de los próximos años. «Podríamos ver una reducción en la producción en torno a las 70.000 viviendas, lo que supone volver a los niveles desde hace 4 años», argumentan. en Colliers International. Esta reducción de la oferta, especialmente en las zonas estresadas, es lo que lleva a los promotores a afirmar que los precios «no sufrirán grandes variaciones a la baja», retorna Daniel Cuervo.
Aunque depende, porque en el mercado de segundas residencias de la costa se puede hablar sin medias tintas de desastre, sobre todo por la desaparición de la demanda exterior, que en algunos mercados tenía un peso superior al 30%. Entre enero y junio, las compras de extranjeros cayeron un 38,4%, según Mitma. La caída de precios será más intensa aquí. Sin embargo, varios expertos creen que se trata de algo temporal y que el litoral y la venta de segundas viviendas «podrían experimentar un marcado repunte inicial, impulsado por los menores precios experimentados», según Rafael Gil. “Será aún más atractivo que antes de la pandemia y no solo como un segundo hogar para los extranjeros, sino como un lugar para teletrabajar”, cree Villanueva.
Una burbuja que pincha
Pero si hay un mercado tocado es el del alquiler, donde a estas alturas se puede decir que ha estallado la burbuja del alquiler, sobre todo en Barcelona, donde han caído un 12% este año, y en Madrid, donde la La disminución supera el 8%, según Fotocasa. El mercado de alquiler ha experimentado grandes cambios y no solo por la reducción de precios. La oferta se ha disparado: en septiembre ha crecido alrededor de un 50% respecto al mismo mes del año anterior, según Servihabitat. “Se explica por el traspaso de propiedades turísticas y de alquiler a corto plazo al mercado residencial, o por el cambio de venta a alquiler por parte de propietarios que no pueden alcanzar sus expectativas de precio”.
Las ventas continuarán el semestre que vien. Algunos, como Gonzalo Bernardos, las llevan hasta más adelante. «Es probable que la tendencia en el ajuste de precios continúe en las principales capitales hasta que se diluya el stock», señalan en Idealista. Además, el Gobierno va a limitar el precio de los alquileres en las zonas de estrés, medida contra la que se ha posicionado todo el sector.
Una alquiler más barato podría ser un respiro para los jóvenes, una vez más los más afectados por esta crisis. Aunque tenga cuidado, porque «puede tener efectos secundarios indeseables para los jóvenes si sirve para que solo quienes tengan un puesto laboral estable sean dignos de acceder a un contrato de arrendamiento», dice Mariano Urraco Solanilla, doctor en Sociología y profesor de la Universidad de Distancia de Madrid.
A estas alturas, y arrastrados por los duros efectos económicos que dejó la pandemia, los jóvenes españoles lo tienen muy difícil de comprar y alquilar. Al menos solo. “La situación de incertidumbre económica generada por la pandemia ha llevado a muchos jóvenes a posponer, aún más, una transición residencial que ya era lenta, ya que España tiene una de las edades medias de emancipación más altas de Europa”. Además, los jóvenes afectados por ERTE están alimentando la dinámica, ya conocida en España, de vuelta al nido familiar. “Una vez más, la familia se presenta como el colchón principal para los jóvenes (y no tan jóvenes) españoles”, añade Urraco.
La brecha entre quienes pueden comprar y alquilar y quienes no pueden se está ampliando. Se vienen fuertes desigualdades, también en el ladrillo.
Hipotecas más difíciles pero más baratas
El mercado hipotecario español no ha permanecido ajeno al impacto del covid y la crisis económica que ha traído consigo. Según datos del Banco de España, las entidades han concedido algo menos de 30.000 millones de euros hasta septiembre para financiar la adquisición de una vivienda, lo que supone una caída acumulada del 4%.
Sin embargo, la firma de hipotecas ya se acerca a niveles previos al inicio de la pandemia, según BBVA Research. Aunque hay cierto optimismo, sobre todo desde el anuncio de la llegada de la vacuna, Leyre López, analista de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), no espera que el mercado hipotecario “revierta por completo su tendencia hasta un escenario que equilibre un mayor grado de certeza, y eso va acompañado de una vigorosa recuperación del mercado laboral”.
Los requisitos para acceder a una hipoteca serán tan estrictos o más que los que existen actualmente. “Lo más probable es que los clientes con un perfil más delicado (personas con muy pocos ahorros, con deudas o con cierta inestabilidad laboral) no puedan acceder a un préstamo hipotecario”, señalan los analistas de HelpMyCash.
Mientras no haya signos claros de recuperación en el crecimiento de las economías de la zona del euro, lo más probable es que el BCE continúe aplicando una política de tipo cero. “Parece razonable que sigamos siendo testigos de un entorno de tipos de interés bajos, con rebajas de precios tanto en las ofertas de tipo fijo como en la modalidad variable”, comenta Carlos Rodríguez, director Comercial de Everyprop Luxury Realty.
Aun así, los bancos podrían encarecer otros gastos en sus hipotecas para hacerlas más rentables y es muy probable que mantengan activo el mercado de subrogación por la necesidad de obtener una mayor rentabilidad, según analistas del comparador.
Fuente ElPais.
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